海南省地方税务局

关于地价计入房产原值征收房产税的解答

一、关于地价计入房产原值征收房产税的规定

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对此，我省《海南省财政厅海南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（琼财税〔2011〕299号）也做了相应的解释。

二、政策执行时间

我省规定，自2011年1月1日起对按照房产原值计税的房产，将地价计入房产原值征收房产税。

三、什么叫宗地

宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

四、宗地地价包括哪些内容

地价包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。包括：支付的土地出让金或者土地转让价款、土地契税、耕地占用税、拆迁补偿费、规划设计、勘探费、“七通一平”费用等。

五、如何计算宗地容积率

容积率又称建筑面积毛密度，指房地产项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。因历史原因等，纳税人无法取得相关部门确定的宗地容积率时，可按以下公式自行计算容积率：宗地容积率=项目地上总建筑面积÷宗地面积。

六、对按照房产原值计税的房产如何将地价计入房产原值

宗地容积率大于0.5的，按应税房产（指按原值计税的地上房产，下同）建筑面积除以容积率计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。公式为：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价；

宗地容积率低于或等于0.5的，按应税房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。公式为：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。

例一，某宗土地上房产总建筑面积为5000平方米，其中企业拥有的应税房产建筑面积为3000平方米，另外该宗土地面积1000平方米，地价200万元（土地单价2000元/平方米），宗地容积率为5，则计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价=3000平方米÷5×2000元/平方米=120万元。

例二，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1000元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米（假定均为应税房产），宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1000元/平方米=1600万元。

七、划拨土地计入房产原值的问题

当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是无偿划拨的，企业为取得土地使用权支付的价款为零。此外，近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。

八、新建商品房、二手房用地价格计入房产原值的问题

由于新建商品房、二手房是连房带地一并交易，销售价格中已含有该房产相应分割的土地价格并全额计入房产原值，因此不需再重新将地价计入房产原值。

海南省地方税务局

二O一三年九月九日